Was die Brutto-Angebotsrendite beschreibt
Die Brutto-Angebotsrendite setzt eine angebotene Jahreskaltmiete ins Verhältnis zu einem angebotenen Kaufpreis. Im Immobilienpreisatlas werden dafür die Mediane der Miet- und Kaufangebote derselben Gemeinde verwendet. Beide Werte beziehen sich auf einen Quadratmeter Wohnfläche. So lassen sich Gebiete vergleichen, ohne eine bestimmte Wohnungsgröße vorauszusetzen. Der Begriff Mietrendite bezeichnet auf dieser Seite ausdrücklich eine Rechnung aus Angebotsdaten, nicht aus abgeschlossenen Verträgen.
Wichtig ist die räumliche Übereinstimmung: Eine Kaltmiete aus einem Stadtteil darf nicht mit dem Kaufpreis einer anderen Gemeinde kombiniert werden. Auch die Zahl der Inserate ist entscheidend. Die bundesweiten Ranglisten enthalten nur Gemeinden, deren Stadtseite indexierbar ist und für die eine gültige Rendite berechnet werden kann. Damit beruhen beide verwendeten Werte auf mindestens 30 Angeboten.
Die beiden Formeln
Brutto-Angebotsrendite = Angebots-Kaltmiete × 12 ÷ Angebotspreis × 100
Kaufpreisfaktor = Angebotspreis ÷ (Angebots-Kaltmiete × 12)
Die Monatskaltmiete wird mit zwölf multipliziert, um eine Jahreskaltmiete zu erhalten. Die Rendite wird als Prozentwert angegeben, der Kaufpreisfaktor als Vielfaches dieser Jahreskaltmiete. Beide Kennzahlen beschreiben somit dasselbe Verhältnis aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Ein niedrigerer Faktor entspricht rechnerisch einer höheren Bruttorendite; ein höherer Faktor einer niedrigeren.
Die Umrechnung lautet: Bruttorendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Bei Faktor 25 ergeben sich genau 4 % brutto. Das ist eine reine mathematische Beziehung und kein Grenzwert für eine lohnende Kapitalanlage. Ebenso bedeutet Faktor 25 nicht, dass sich eine Wohnung nach 25 Jahren tatsächlich bezahlt gemacht hat: Kosten, Ausfälle und Änderungen der Einnahmen fehlen in dieser vereinfachten Rechnung.
Ein aktuelles Beispiel aus den Daten
Für das Beispiel verwenden wir Berlin, die Gemeinde mit den meisten Kauf- und Mietinseraten unter den für die Renditeauswertung geeigneten Gemeinden. Der Angebotspreis-Median beträgt 5.659 €/m² aus 11828 Kaufangeboten. Die Angebots-Kaltmiete beträgt 18,78 €/m² aus 4452 Mietangeboten.
Die Rechnung 18,78 × 12 ÷ 5.659 × 100 ergibt 3,98 % p. a.. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,1-fach. Gerundet wird die Bruttorendite auf zwei und der Faktor auf eine Nachkommastelle. Auf der Stadtseite von Berlin finden Sie die verwendeten Mediane und die lokalen Teilgebiete.
Rechnerischer Wert aus den Medianen desselben Gebiets: Angebots-Kaltmiete × 12 ÷ Angebotspreis. Ohne Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Leerstand – keine Aussage zur Rendite einer einzelnen Wohnung. Keine Anlageberatung und kein Renditeversprechen.
Brutto ist nicht netto
Die Bruttorechnung lässt sämtliche Kosten außer Betracht. Eine Nettomietrendite berücksichtigt dagegen die tatsächlichen wirtschaftlichen Bedingungen der Immobilie. Auf der Erwerbsseite zählen dazu Kaufnebenkosten. Auf der Einnahmenseite sind insbesondere nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Leerstand zu berücksichtigen. Auch vereinbarte Mietverhältnisse und konkrete Aufwendungen können die Rechnung verändern.
Für diese Posten gibt es hier keine erfundenen Pauschalen oder Prozentsätze. Sie hängen vom Objekt und der jeweiligen Situation ab. Aus den Gemeinde-Medianen allein kann deshalb keine individuelle Nettomietrendite ermittelt werden. Wer eine konkrete Wohnung betrachtet, benötigt deren Kaufpreis, Vertragsmiete und tatsächliche Kosten. Der Atlas ersetzt weder eine Besichtigung noch eine Einzelbewertung.
Warum Angebote von Verträgen abweichen können
Ein Inserat nennt zunächst den Preiswunsch eines Anbieters. Der später vereinbarte Kaufpreis kann davon abweichen. Das gilt ebenso für angebotene Kaltmieten und schließlich abgeschlossene Mietverträge. Angebotsdaten zeigen außerdem nur Wohnungen, die im betrachteten Zeitraum angeboten wurden. Bereits bestehende Mietverhältnisse und nicht öffentlich angebotene Verkäufe sind damit nicht vollständig abgebildet.
Hinzu kommt die Mischung der Objekte: Kaufangebote können andere Baujahre, Größen oder Zustände haben als Mietangebote. Die beiden Gemeinde-Mediane beziehen sich nicht zwingend auf dieselben Wohnungen. Ein hoher rechnerischer Wert kann daher auch eine unterschiedliche Zusammensetzung der Angebote widerspiegeln. Aus ihm lassen sich weder eine sichere Ertragsaussicht noch Aussagen zur künftigen Preisentwicklung ableiten.
Die Verteilung im Atlas einordnen
Im Datenstand November 2026 umfasst die belastbare Auswahl 484 Gemeinden. Der Median ihrer Brutto-Angebotsrenditen liegt bei 4,46 % p. a.. P25 beträgt 4,11 % p. a., P75 4,89 % p. a.. Zwischen diesen beiden Quartilen liegt die mittlere Hälfte der Gemeinde-Werte. Jede Gemeinde zählt gleich; die Verteilung ist nicht nach der Zahl der Inserate gewichtet.
Diese Verteilung ist eine Vergleichsgrundlage, keine Empfehlung. Gemeinden oberhalb oder unterhalb des Medians können sich in Nachfrage, Gebäudezustand und Angebotsstruktur erheblich unterscheiden. Eine isolierte Prozentzahl reicht für die Beurteilung einer Kapitalanlage nicht aus.
Rechnerischer Wert aus den Medianen desselben Gebiets: Angebots-Kaltmiete × 12 ÷ Angebotspreis. Ohne Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Leerstand – keine Aussage zur Rendite einer einzelnen Wohnung. Keine Anlageberatung und kein Renditeversprechen.
Gemeinden und Teilgebiete vergleichen
Die bundesweite Mietrendite-Rangliste zeigt die höchsten und niedrigsten Gemeinde-Bruttorenditen sowie Gemeinden mit besonders vielen Inseraten. Die Bundeslandseiten grenzen den Vergleich räumlich ein. Auf den Stadtseiten stehen Angebotspreise, Angebots-Kaltmieten und Teilgebiete nebeneinander. Prüfen Sie dort stets Datenstand und Fallzahlen, bevor Sie Unterschiede interpretieren.
Die Karte ergänzt den räumlichen Zusammenhang. Fehlende Werte werden nicht geschätzt; eine geringe Datenbasis wird gekennzeichnet. Einzelheiten zu Medianen, Spannen, Datenquelle und Grenzen finden Sie unter Daten und Methode. Alle Informationen dienen der Marktübersicht und sind keine Anlageberatung.